解決事案 不動産トラブル


種 類 依頼者の立場 手続き 紛争の内容 結 論
所有権移転登記手続請求 被請求者 示談 依頼者は、自身の所有する土地と相手方(不動産業者)の所有する土地を交換する契約を締結したが、その後、相手方土地が相手方の金融機関に対する債務の担保に供されていることが契約締結後発覚した。そのため依頼人は、所有権移転登記手続への協力を拒んでいたところ、相手方は弁護士を代理人にたてて登記手続を求めてきた。当事務所は、相手方代理人に対し、「担保権の存在を隠していたことは不利益事実の不告知にあたり、消費者契約法に基づき本件交換契約を取り消す」と主張した(錯誤無効も合わせて主張)。重要事項に関する書面の不交付など宅地建物取引業法違反で監督官庁への監督処分申立ても検討すると警告した。

重要事項に関する書面の不交付などの宅建業法違反もあり、監督官庁への監督処分申立ても検討する相手方に警告したところ、その後、相手方は請求を断念して解決した。

目的外使用の是正要求 家主 示談 居住目的で貸した建物が、無断で民泊用として利用されていることが分かった。すみやかな是正(民泊利用の停止,看板の撤去,集客活動の中止等)を催告し、従わない場合は賃貸借契約を解除すると通告した。

すみやかに是正され,謝罪も受けた。

建物収去土地明渡請求 地主 示談 依頼人である土地の賃貸人が契約期間が満了したものの建物を収去せず土地の占有を続ける相手方賃借人(事業者)に対して建物を収去して土地を明け渡すことを求めた。相手方も弁護士をたて「賃貸借契約が黙示的に更新され継続している」と争ってきた。当事務所は、本契約は10年間を存続期間とする事業用定期借地契約(公正証書)であったことや、期間満了後の契約関係終了を前提とした言動が当事者間にあったことを主張し、「黙示的に契約が更新されたなどという評価はあり得ない」と反論した。

相手方代理人は、本契約が事業用定期借地契約であったことを当初把握していなかったこともあり、特に反論されることもなく土地の明け渡しがなされ解決した。

建物明渡請求 原告(家主) 訴訟 家賃を未払にしている相手方借主に対し、契約解除し、占有移転禁止の仮処分を申し立てた上で、未払賃料と建物明渡を求めた。相手方は「10年ほど前に賃料を値上げをされ、値上げされた額を支払ってきたが、その値上げは無効だったから,家賃を払いすぎていたことになり,払いすぎた分を充当すれば家賃の未払はない」などと争ってきた。

相手方借主の主張については「不合理である」と裁判所に排斥され,全部勝訴判決を得た。

所有権移転登記抹消手続請求 売主 示談 依頼者は土地を相手方に売却しようと交渉していたが、値段の折り合いがつかず契約は成立しなかった。しかし、その後、土地の所有権登記が相手方に移転していることが分かった。調べると相手方から紹介された司法書士に依頼者が委任状等の書類を渡していたことを利用され、売買による所有権移転登記もなされていたことが発覚した。

当初は抹消登記手続を求めていたが、相手方が、依頼人が交渉時に主張していた金額で買い取る意向を示したため、その金額を受領し解決した。

建物明渡請求 原告(家主)  訴訟 依頼者は家主。家賃を未払にしている相手方借主に対し、契約解除し、占有移転禁止の仮処分を申し立てた上で,未払賃料と建物明渡を請求した。なお、相手方には資力がないことが分かっており、速やかに退去してもらうことを第一の目的とした。

未払賃料は放棄することを条件に、直ちに明け渡してもらうことで和解した。

損害賠償請求 被告 訴訟 依頼者の土地が盛土されていたところ、「盛土された土砂が雨天時に流入して、その撤去をした」などと隣地所有者から損害賠償請求された。しかし、その盛土は依頼者が行ったものではなく、依頼者の土地の一部を買い受けた第三者が行ったものであった。

盛土を行った者は依頼者ではなく第三者であるとして争った。また、相手方は損害についての具体的な主張立証もできていなかったため、勝訴が見込まれた。しかし隣人であることを踏まえ、対策を施すとの約束で和解した(その後、盛土された法面に張芝したり、ブロックを積む等した)。

損害賠償請求 被告 訴訟 依頼者が広大な敷地を整地するため大量の盛土工事をした。その後、隣地に自宅を所有者する原告が「盛土の影響で自分の土地が傾いたり、基礎にひびが入った。地質調査や地盤対策を怠った被告の責任だ」と主張し、損害賠償請求してきた。

責任を全否定することは困難であったが、原告の土地自体も過去に盛土がなされており、他の隣接地より地盤が弱かったことが分かったため、賠償額の減額を主張して和解した。

購入代金返還請求 原告 訴訟 依頼者が、被告(不動産業者)から建物を建てる目的で土地を購入していたが、9年ほど経過した頃に建物を建てようとしたところ、その土地は崖の存在の影響で、建物を建てられる範囲が一部に制限されることが分かった。そこで、売買契約の解除ないし無効を主張して購入代金の返還を求めた。これに対し被告不動産業者は「この土地に建築範囲の制限はない」と返還に一切応じなかったため訴訟提起した。

被告不動産業者は、当該土地の崖付近での建築計画において建築確認がとれたと指定確認検査機関(民間業者)の建築許可書面を証拠提出してきた。しかし、この証拠書面には崖の存在に記載がなく、不審に思った当事務所の弁護士が鹿児島県にこの事実を告げたところ、その建築確認は県の職権で取り消され、建築範囲の制限があることが明確になった。これが決め手となり、(9年の間に不動産価値が大幅に下落したことを考慮し、また、早期解決のために)購入代金の8割余りを返還してもらい和解した。

土地明渡請求 地主 示談 依頼者が自己所有の土地について、相手方広告会社に対して看板の設置を目的に3年間賃貸した。その間に土地の購入希望者が現れたため、3年の賃貸借期間満了を前に相手方に契約の更新拒絶の意思を示した。しかし、相手方は、「看板の撤去費用はそちらが持つことになっている」と撤去費用の全額負担を求めてきた。

相談を受けた当職が契約書を確認したところ、賃貸人(地主)が原状回復の義務を負うことなど一切記されていなかった。そこで当職が代理人となり、相手方に対して原状回復は賃借人の当然の義務であることを主張し、看板の撤去をさせて解決した。

妨害予防請求等 被告 訴訟 依頼者は崖のある山林の所有者であったが、崖下の住宅の所有者から、「崩落の危険があり、崖崩れ防止の義務を負う」と崖崩れ防止措置の実施や損害賠償を求められた。請求が認められると依頼者は数百万円の支払い義務を負うことが予想された。

崖は確かに危険な状況ではあったが、崖下の相手方住宅は違法建築であった(擁壁設置等の措置を取らないと崖間際に住宅は建てられない)。そこで、当職は、違法建築であるから、請求は信義則違反ないし権利の濫用である等と主張した。結果的には、依頼者が約30万円を支払い、相手方はそれ以上の請求はせず、それ以降の危険も相手方が一切引き受けることで和解した。

土地の時効取得 原告 相続財産管理人選任申立て 及び 訴訟 依頼者はある土地の事実上の管理者であった。その土地では事業を行っていたが、土地の名義は昭和の初めに亡くなっている親族であった。調査を進めると、その名義人には相続人が不存在であることが発覚した。そこで、依頼者名義の所有権登記ができないか当事務所に相談があった。

まずは、家庭裁判所に相続財産管理人の選任申立てをした。次に、選任された相続財産管理人に対し時効取得を主張して、地方裁判所に訴訟提起した。その結果、依頼者が所有権を時効取得し登記もできた。

不当利得返還請求等 被告 訴訟 隣人から「勝手に私の土地に側溝を設置し今まで使っていた」、「頻繁に雨水があふれる」として、不当利得返還請求と排水設備設置を求められ訴訟提起された。

側溝を設置したのは依頼者ではなく、30年ほど前に土地を分譲した事業者(既に廃業)であったことから不当利得返還請求は争い排除した。もっとも、隣人であったこともあり、排水設備の更新設置については費用を折半して実施することで和解した。

共有持分移転 請求者 示談 ある土地について過去の相続が原因で共有状態となっていたが、誰も利用していない土地であった。依頼者はそれまで固定資産税を支払っていたが、鹿児島県外へ転出することが決まり、処理に困っていた。

当事務所弁護士が依頼者を代理し、他の共有者の一人に対して持分を無償で譲渡し、持分の移転登記まで行った。

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